Bail - Bail emphytéotique : édification de constructions et résiliation du contrat

Civ. 3e, 15 déc. 2016, FS-P+B, n° 15-22.416
Un propriétaire donna à bail emphytéotique un tènement bâti à une association culturelle pour une durée de 99 ans. Le contrat envisageait l'éventualité de constructions futures réalisées par le preneur, sans pour autant l'autoriser expressément ni, a contrario, subordonner l'acte de construire à l'accord du bailleur.
Ce dernier sollicita la résiliation du contrat devant le tribunal paritaire des baux ruraux au motif que le preneur avait édifié, sans son accord et sans permis de construire, plusieurs constructions supplémentaires sur la parcelle. Débouté au fond, le bailleur forma un pourvoi en cassation, au visa, d'une part, de l'article L. 451-5 du code rural prévoyant la résiliation du contrat en cas de détériorations graves du fonds et, d'autre part, de l'article L. 451-7 ajoutant que le preneur ne peut apporter au terrain aucun changement qui en diminue la valeur. Le pourvoi est toutefois rejeté.
La Cour de cassation rappelle en effet que le bail emphytéotique confère un droit réel au preneur qui par principe l'autorise à construire sur le terrain loué. Elle reproche au demandeur de ne pas rapporter la preuve de ce que l'absence d'autorisation du bailleur ou le non-accomplissement des formalités administratives constituent des manquements au contrat conclu avec le preneur, et de ne pas démontrer que le locataire a failli à ses obligations légales en détériorant le fonds du fait des nouveaux ouvrages.
Quant à la prétendue violation des lois d'urbanisme par le preneur comme cause de résiliation du bail, au motif notamment que celui-ci n'aurait pas usé du bien « en bon père de famille », la Cour considère que ce moyen n'a vocation à produire des effets que dans les rapports entre l'Administration et le locataire, et ne peut être invoqué utilement par le bailleur en l'absence de préjudice personnel subi à ce titre. En outre, le contrat n'exigeait aucunement du preneur qu'il respecte les lois d'urbanisme, une telle obligation ne pouvant du reste être considérée comme implicite.
Auteur : Editions Dalloz – Tous droits réservés.