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Bail - Baux d'habitation : portée d'une clause de solidarité

Généralités juridiques SAISIES IMMOBILIERES

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Civ. 3e, 12 janv. 2017, FS-P+B+I, n° 16-10.324
Par l'arrêt rapporté, la haute juridiction censure une cour d'appel pour avoir retenu le caractère abusif, car discriminatoire, déséquilibrée et imprécise, d'une clause de solidarité insérée dans un bail d'habitation conclu entre un office public de l'habitat et deux colocataires.
Dans cette affaire, l'un des deux colocataires avait donné congé et quitté les lieux et, face à un impayé de loyers, l'organisme HLM entendait faire jouer la clause de solidarité ainsi libellée : « Il est expressément stipulé que les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l'exécution du présent contrat. Pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d'un congé de l'un d'entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de la réception de la lettre de congé ».
Pour réputer la clause non écrite à raison de son caractère discriminatoire et déséquilibré, la cour d'appel relève qu'elle pénalise les colocataires par rapport aux couples mariés ou pacsés, les premiers étant les seuls à encourir une sanction en cas de congé donné par l'un d'eux. Il s'en suit, selon elle, un déséquilibre au profit du seul bailleur, celui-ci pouvant apprécier, sans limitation dans le temps, la durée pendant laquelle il pourra réclamer le règlement des sommes dues en vertu du bail au colocataire lui ayant donné congé.
C'est au visa de l'ancien article L. 132-1 du code de la consommation (auj., art. L. 212-1), relatif aux clauses abusives dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, que la haute cour censure le juge du fond. Elle relève que, comme tout copreneur solidaire, le colocataire est tenu au paiement du loyer et des charges jusqu'à l'extinction du bail, soit pour une durée limitée.
On notera qu'en insérant dans la loi du 6 juillet 1989 un article 8-1, la loi ALUR du 24 mars 2014 a fixé un cadre légal à la colocation, prévoyant notamment que « la solidarité d'un des colocataires [prend] fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail », et qu'à défaut, elle s'éteint « au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ».
Quant au grief d'imprécision de la clause (la solidarité concerne-t-elle les seuls loyers et charges ou s'applique-t-elle également aux indemnités d'occupation ?), il est balayé par le juge du droit au visa de l'ancien article 1202 du code civil (comp. désormais : art. 1310). Celui-ci précise qu'en l'absence de stipulation expresse visant les indemnités d'occupation, la solidarité ne peut s'appliquer qu'aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.
Auteur : Y. Rouquet.

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