​Logement social - Transfert du bail portant sur un logement HLM au concubin en situation irrégulière

Civ. 3^e, 20 oct. 2016, FS-P+B, n° 15-19.091

L'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, lors du décès du locataire, le contrat de location peut être transféré au concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Si le bailleur est un organisme d'habitations à loyer modéré, l'article 40, I, de la loi de 1989 précise que le transfert du bail est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution d'un logement social et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Toutefois, ces conditions ne sont pas requises envers le concubin notoire qui demande l'application de l'article 14. Or, si on comprend parfaitement que les conditions de ressources fixées par l'article R. 441-1 du code de la construction et de l'habitation puissent être évincées au bénéfice du concubin, est-il opportun d'évincer la condition portant sur la régularité de la situation administrative du bénéficiaire du transfert ? Autrement dit, le bail portant sur un logement HLM peut-il être transféré au concubin notoire ayant vécu au moins un an avec la locataire alors même qu'il n'établit pas la régularité et la permanence de son séjour sur le territoire français ?

Dans cette affaire, après le décès de la locataire d'un logement donné à bail par une société HLM, son concubin sollicita le transfert du bail à son profit. S'il n'était pas contesté par le bailleur que ce dernier avait la qualité de concubin notoire de la défunte, la société HLM refusa néanmoins le transfert du bail au motif qu'il ne justifiait pas de son identité et de la régularité de son séjour en France. La société l'assigna donc l'intéressé en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation. La cour d'appel ayant débouté le bailleur de ses demandes, ce dernier forma un pourvoi en cassation. Sans succès.

La Cour de cassation relève ainsi que l'article 40, I, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les conditions d'attribution d'un logement définies par l'article R. 441-1 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables au concubin notoire. La condition selon laquelle le bénéficiaire du transfert devait séjourner régulièrement sur le territoire français n'était donc pas exigible également.

On précisera par ailleurs qu'il s'agit ici d'une cassation partielle car, dans un second moyen, le bailleur a fait grief aux magistrats du fond de ne pas avoir requalifié sa demande d'indemnité d'occupation en arriéré de loyer. En effet, le bail étant transféré, les sommes dues le sont au titre des loyers impayés et non au titre d'une indemnité d'occupation. Dans ces circonstances, l'article 12 du code de procédure civile prévoit que, lorsque les parties n'ont pas expressément convenu de limiter le débat, le juge peut changer la dénomination ou le fondement juridique de la demande. En l'espèce, les magistrats du fond ont méconnu l'étendue de leur pouvoir en affirmant qu'ils ne pouvaient pas procéder à la modification du fondement juridique. D'où la cassation partielle de leur arrêt.

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