Propriété - Empiétement aérien sur la propriété d'autrui

Civ. 3e, 10 nov. 2016, FP-P+B, n° 15-19.561
Les faits de l'espèce permettent de découvrir deux propriétés contiguës dont l'une, ayant bénéficié de travaux de surélévation, présente une avancée de toit qui empiète d'une vingtaine de centimètres. La victime de l'empiétement demande tardivement la démolition de la partie de toit litigieuse. L'auteur de l'empiétement résiste en soutenant, avec succès devant les premiers juges, les caractères disproportionnés de la demande eu égard à l'absence de préjudice, et inadapté, au vu des effets négatifs pour les deux propriétés d'une telle mesure. La Cour de cassation s'en tient à une ligne bien établie pour casser l'arrêt de la cour d'appel.
La propriété est un droit fondamental. De l'article 544 du code civil, la doctrine tire le caractère absolu du droit de propriété, mais aussi son caractère exclusif (ses avantages ou utilités sont réservés au propriétaire) et perpétuel (la propriété ne se perd pas par le non-usage, l'action en revendication n'est pas susceptible de prescription extinctive). L'article 545 du code civil prévoit que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». Il s'agit là d'une reprise de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen. Enfin, en lien avec l'espèce annotée, l'article 552, alinéa 1er, du code civil dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus ».
Il ne saurait être question d'invoquer une quelconque proportionnalité : même infime et, en l'état, sans conséquence, l'empiétement doit disparaître. Le caractère opportun ou non (adapté ou inadapté) de la demande de démolition eu égard à la configuration des lieux ne peut davantage jouer. C'est par rapport au seul fonds victime qu'il faut raisonner : la fraction du bâtiment qui déborde sur le sol d'autrui étant inutile et interdisant d'exercer la propriété dans sa plénitude, elle doit disparaître.
Cette construction fermement tenue par la haute juridiction connaît néanmoins une fissure, non colmatée par le présent arrêt : l'admission de l'usucapion d'une servitude de surplomb. 
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