Vente - Promesse de vente d'un terrain à bâtir : pas de faculté de rétractation

Civ. 3^e, 4 févr. 2016, FS-P+B, n° 15-11.140

Aux termes de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. L'intention des parties est-elle dès lors susceptible d'influencer le champ d'application du texte en prenant en compte un usage d'habitation à venir, non matérialisé au jour de la signature de l'acte ?

Telle était la situation d'un couple bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain constructible et réalisée sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt et la délivrance d'un permis de construire pour une maison d'habitation. Poursuivi en paiement d'une indemnité d'immobilisation faute d'avoir régularisé la vente avant le terme fixé, le couple arguait du défaut de notification pour se prévaloir de son droit de rétractation. L'intention des bénéficiaires de la promesse ne souffre d'aucune ambiguïté et l'insertion d'une condition suspensive tenant à l'obtention d'une autorisation de construire une maison d'habitation permet non seulement de prouver le projet de construction, mais également de créer un lien indissociable entre la promesse de vente et le dessein des bénéficiaires. En conséquence, la cour d'appel de Paris a fait droit à la demande de ces derniers en considérant que la volonté des acquéreurs de construire un immeuble à usage d'habitation « était entrée dans le champ contractuel » et qu'il s'en déduit que le droit de rétractation était applicable.

La Cour de cassation n'est cependant pas du même avis. Ainsi retient-elle qu'en statuant comme elle l'a fait « alors que la promesse ne portait que sur la vente d'un terrain à bâtir et que la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 précité ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Autrement dit, si les parties ont la possibilité d'ériger l'obtention du permis de construire en élément essentiel de leur relation, cette volonté contractuelle n'a pas d'influence sur le champ d'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. La Cour de cassation avait d'ailleurs esquissé cette solution dans un arrêt récent par lequel elle avait refusé le bénéficie des dispositions de ce texte au sujet d'un avant-contrat de vente d'une propriété agricole, alors même que le compromis était assorti du transfert d'un permis de construire portant sur une maison d'habitation.

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