Bail - Bail conclu par l’indivision et exception de nullité

Civ. 3^e, 16 mars 2017, FS-P+B, n° 16-13.063

Un bail d'habitation avait été conclu entre un locataire et le mandataire d'une indivision propriétaire de l'immeuble. Ce mandataire ayant délivré un congé pour vendre, le locataire contesta l'inexistence ou la nullité du bail en invoquant l'absence de personnalité morale de l'indivision (il ressort en effet de la jurisprudence que l'indivision n'est pas dotée d'une personnalité juridique autonome, distincte de celle de ses membres). Le requérant avançait par ailleurs que le congé étant frappé de nullité absolue, celle-ci ne pouvait pas être couverte par le règlement des loyers en cours de bail.

Les juges retiennent toutefois ici que si le bail conclu au nom d'une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité absolue, l'exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique n'ayant pas encore été exécuté. Autrement dit, le paiement des loyers par le locataire en cours de bail interdisait à celui-ci de se prévaloir, par voie d'exception, de la nullité du contrat.