Bail - Conditions de la réévaluation du loyer

Civ. 3^e, 24 mai 2017, FS-P+B, n° 16-15.750

Avant la loi Alur du 24 mars 2014, la réévaluation du loyer pouvait en effet être proposée par le bailleur lors du renouvellement du contrat à la condition de rapporter la preuve d'une sous-évaluation manifeste. Depuis la loi Alur, cette faculté est maintenue, mais uniquement hors zone tendue (L. 6 juill. 1989 mod., art. 17-2-II). En cas de désaccord entre les parties et après saisine d'une commission de conciliation, le juge peut fixer le montant du loyer par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage (L. n° 89-462 du 6 juill. 1989, anc. art. 17 c).

En l'espèce, le bailleur avait adressé une proposition de renouvellement du bail à son locataire à compter du 1^er octobre 2013, avec un loyer réévalué. La cour d'appel fixa le loyer en le comparant à la valeur moyenne des loyers de cinq autres logements.

Au visa des anciens articles 17 c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation censure cette décision. En effet, si le fait que le loyer soit manifestement sous-évalué relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, les références produites par le bailleur doivent se rapporter à des logements situés dans le même groupe d'immeubles ou dans un groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique que celui sur lequel porte le bail litigieux (L. 6 juill. 1989, anc. art. 19). Il appartient ainsi aux juges du fond de vérifier que les logements sont soumis au même régime locatif.

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