Bail - Portée d’une clause de subrogation quant à la garantie des vices de la chose louée

Civ. 3^e, 2 mars 2017, FS-P+B, n° 15-24.876

Un bail commercial portant sur des locaux à destination de résidence de tourisme avait été signé et un sous-bail avait par la suite été conclu par le locataire. Le bail principal stipulait, d'une part, la suspension du loyer en cas d'évènement exceptionnel affectant la résidence et ne permettant pas une occupation effective et normale des locaux et, d'autre part, la subrogation irrévocable du preneur au bailleur dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu, contre le vendeur, de toutes les garanties de vente et de construction.

Consécutivement à la survenance d'un désordre décennal, le locataire actionna l'assureur dommages-ouvrage en indemnisation de la perte de ses sous-loyers. Pour s'y opposer, celui-ci rétorqua que les désordres n'avaient pas rendu l'exploitation des lieux impossible.

Parallèlement, le locataire principal avait suspendu le versement de ses loyers et, en réponse à une action en paiement intentée par le bailleur, demanda en justice la condamnation de celui-ci à lui garantir la perte de ses sous-loyers.

Contrairement au juge du fond, la Cour de cassation fait droit à sa requête, ce au visa de l'article 1721 du code civil. Celui-ci dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. La Cour estime donc qu'une clause de subrogation ne saurait remettre en cause ces dispositions.

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